Évaluer un actif immobilier est d’une importance capitale pour réaliser une affaire intéressante et juste. Cette opération constitue la grande interrogation des investisseurs et des propriétaires en raison de sa complexité. Heureusement, il existe trois méthodes pour déterminer la valeur d’un patrimoine immobilier.
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La technique par comparaison
La technique par comparaison est la plus ancienne et plus communément utilisée pour évaluer un actif immobilier. Avec cette approche, vous donnez une valeur sur la base de l’analyse des ventes effectuées récemment sur des biens similaires. Les experts prennent en compte les caractéristiques de la maison et de sa localisation pour faire une déduction. Ils consultent également les offres proposées sur le marché actuellement.
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Cette technique est fréquemment employée par les services fiscaux et les différentes juridictions. Qualifiée de passéiste », elle ne considère pas une éventuelle évolution haussière du marché.
Même si cette approche est populaire, elle présente des limites. En effet, lors des études des biens particulièrement atypiques, cette méthode est difficile à mettre en œuvre. Aussi, sur un marché qui a peu de transactions comparables, elle est compliquée à être utilisée.
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La stratégie par le revenu
Pour évaluer un actif immobilier, vous pouvez faire recours à la méthode par le revenu. Cette technique est le reflet du raisonnement des investisseurs avertis. Elle consiste à prendre en compte le loyer que le bien génère annuellement lorsqu’il est occupé. Vous pouvez aussi considérer le loyer théorique ou celui du marché quand la maison est vacante.
Ensuite, vous ajoutez un taux de rendement que vous allez fixer après avoir effectué une comparaison avec le marché. Cette technique vous permet de savoir si vos liquidités dégageront des revenus par rapport :
- aux obligations ;
- au marché des actions ;
- au marché monétaire.
Elle se base donc sur le rendement futur d’un actif immobilier. Les experts emploient cette méthode en raison de sa similitude avec l’approche dénommée cash-flow.
La technique par le coût de remplacement
L’approche des flux actualisés permet aussi d’évaluer un actif immobilier à moyen terme de l’investissement. Semblable à la méthode par le revenu, cette technique vous amène à projeter tous les flux financiers générés par le bien. Elle vous pousse à tenir compte des indexations et réversions possibles pendant plusieurs années d’analyse.
Avec cette approche, vous considérez l’investissement dans le temps, car le taux de rendement interne est important. Alors, vous devez mesurer ce retour sur investissement afin d’avoir une idée de la valeur du bien.
Plusieurs autres techniques existent pour évaluer un actif immobilier. Vous avez par exemple, la méthode par le coût de remplacement, indiciaire et celle dite « par sol et construction ».
L’impact de l’emplacement géographique sur la valorisation de l’actif
L’emplacement géographique est un critère indispensable pour évaluer un actif immobilier. Effectivement, la localisation du bien influe directement sur sa valeur marchande. De ce fait, il faut prendre en compte les différents facteurs qui peuvent impacter cette dernière.
Premièrement, le marché immobilier dans une zone donnée peut être influencé par des facteurs économiques locaux tels que la présence d’emplois et l’évolution démographique. Si l’emplacement est situé dans une région où la demande immobilière est forte et stable, cela peut contribuer à augmenter significativement la valeur du bien.
Certains éléments environnementaux peuvent aussi affecter la valorisation d’un actif immobilier. Par exemple, si le logement se trouve à proximité d’une zone bruyante ou polluée comme une autoroute ou un aéroport, cela pourrait faire baisser sa valeur commerciale.
Il faut mentionner que les infrastructures et équipements publics disponibles autour de l’actif ont un impact sur son prix. Dans certains cas précis, on parlera parfois même de « prime » liée au quartier (près des commerces/écoles réputées). Un immeuble situé près des transports publics ou avec des commodités telles qu’une piscine communale sera plus attractif pour les potentiels investisseurs.
Les facteurs internes et externes à prendre en compte dans l’évaluation immobilière
Lors de l’évaluation d’un actif immobilier, vous devez prendre en compte des facteurs internes et externes du bien.
Les facteurs internes comprennent la taille, le nombre de pièces, la qualité des finitions et des équipements. La surface totale est un élément majeur qui entre en jeu dans cette équation. Plus grande est la superficie habitable d’un logement, plus sa valeur sera élevée. Le nombre de chambres à coucher est un autre critère important pour déterminer le prix final du bien immobilier.
La qualité des matériaux utilisés, les revêtements de sols ainsi que les installations sanitaires sont autant de facteurs qu’il faut garder à l’esprit lorsqu’on veut se livrer à une estimation précise. Par exemple, si l’immeuble dispose d’une climatisation intégrée ou encore s’il a été récemment rénové, cela peut contribuer à augmenter sa valeur marchande globale.
D’autre part, les facteurs externes, tels que les tendances du marché immobilier local, devraient être pris en considération. Les fluctuations économiques peuvent affecter directement le secteur immobilier, tandis que certaines zones géographiques ont une influence significative sur ces dernières fluctuations (le centre-ville versus la campagne).
Lorsque vous cherchez à vendre ou à acquérir un bien immobilier, il ne faut pas négliger certains éléments clés liés au bâtiment : son âge (et donc potentiellement le coût des réparations à prévoir), les taxes foncières, la qualité de l’entretien du bien ou encore son potentiel locatif. Tous ces éléments doivent être pris en compte dans l’estimation finale d’un actif immobilier.
Évaluer un actif immobilier est une entreprise complexe et vous devez prendre en compte les différents facteurs internes et externes qui peuvent influencer sa valeur marchande. Une évaluation précise peut avoir des implications significatives pour les acheteurs et vendeurs, ainsi que pour les professionnels immobiliers tels que les courtiers ou agents immobiliers.
